不動産会社の裏側を見える化！

～不動産売却のお話～
不動産か…私にはあまり関係ない(-。-)y-゜゜゜そう思っているそこの貴方！。ところが、案外そうでもないんです。高齢化・少子化の影響で、「土地・家屋における相続財産の金額」は、ここ10年で過去最高額（平成27年国税庁発表）。
　でも「相続税」って高いですよね！　ｗ（￣△￣；）ｗ　だから相続した不動産を売却して相続税を納める方が多いんです。
　ご自身で購入する「マイホーム」も自分の代では無いにせよ、「いつかは売却」。収益不動産も、長い年月により状況が変化し、収益性に疑問を持たれた上での「いつかは売却」を避ける事は難しいでしょう。
　そうなんです。「相続」「住替え」「債務整理」「多額の入用」と、様々な理由はありますが、多くの不動産は「いつかは売却」に向かっているんです。そこで大事なのは、人生であまり登場しないこの「いつかは売却」に対して、どう対処してゆけば良いか？という事です。
　まず実際に売却に直面した際、選択肢には何があるのでしょう？不動産の売買に絡む知識と経験が無い場合、「不動産買取業者への売却」か「仲介不動産会社の仲介を通した売却」以外に無いのが実際のところです。そして当然ながら、購入者がエンドユーザーでない為、売買価格で「不動産買取業者への売却」が「仲介不動産会社の仲介を通した売却」を上回る事はまずありません。もうお分かりですね？そう、実際の選択肢が「仲介不動産会社の仲介を通した売却」以外には無いに等しいのです。せいぜい「仲介不動産会社」の選択肢が残っているに過ぎません。ですが、だからこそ「仲介不動産会社」選びが最も大事なのです。
　では、そもそも「仲介不動産会社のイメージ」ってどの様なものでしょうか？　人の良さそうな町場の不動産屋さん？あるいは立派なスーツを着こんだ大手不動産会社の営業マン？＼(＾▽＾)／　それって実際に不動産業界とは無縁のタレントさんが演じるＣＭですよね？
　それとも、キンキンピカピカの高級腕時計をして、パンチパーマでスモークのかかった度付サングラスを掛け、高級外車を乗り回す近寄りがたいイメージ？＼(▼▼メ)／　それって実際に不動産業界とは無縁の俳優さんが演じる映画ですよね？
　私が他業界から不動産業界へ転職を決意した際、既に不動産業界に身を置いていた妹の旦那からこんな一言がありました。「お兄さん（義兄）、不動産業界に入ると、本当に人が信用出来なくなりますよ。僕はお勧めしません。」、普段物静かで自分の思いを自ら言わない彼が、この言葉を私に伝えた時、全身を何かに締め付けられる感覚が走ったのをよく覚えています。
　身内をひいきにする訳ではありませんが、後に彼が不動産業界では稀な性格の持ち主であると同時に、先の忠告が私の予想を上回る程だったと知る事になるのでした。
　話がそれましたが、「仲介不動産会社のイメージ」について、私が体験したこんなエピソードがあります。来店するお客様へ毎回同じ質問をするのですが、その一つに「どうして弊社をお選び頂いたのでしょうか？」というものがあります。答えは皆さま声を揃える様に同じものでした。「大手で安心感が持てたから」…ＣＭや大手が世間に与える「イメージ」の怖さです。
　ある大学が行った実験で、会った事がない人物の写真を度々見せる事を繰り返すと、その人物に対し、自然と「良い印象」を持ってしまう、といった結果が出ているそうです。
　続けて私はこう質問します、「不動産業界のイメージって如何ですか？」。面白い事に、これも答えは皆さま声を揃える様に同じもので「客の居ない裏で何やってるか分からないし、怖くて良い印象は無い」です。
　つまり、「不動産業界に良い印象は無いが、大手ならマシだろう？」といったところでしょうか。私の10年間の大手不動産会社勤務の中で「●●さん（既客）の紹介で…」以外、全てこの回答でした。そして、この回答の中で私が注目した点は「客の居ない裏で何やってるか分からない」の部分です。人は未知なる物に対し、まず恐怖感を覚えるという…ヽ(lll´Д｀)ﾉ…らしいですよ。
　そこで、業界10年の経験から私が得た大手不動産会社の日常と不動産業界の実際の一部を、一問一答形式にてここへご紹介致します♪(￣▽￣)ﾉ　（※大手不動産会社へ10年勤務した個人の実体験に基づく回答です(￣∇￣)ﾆﾔｯ）

問1）売却を依頼する際、大手と町場の不動産屋さん、どっちがいいと思いますか？(?_?)
答1）会社の規模ではなく、営業マンで判断します。何故ならば、現在の不動産売却において、会社の規模はまったくと言っていい程、意味が無いからです。時々、「大手だと町場より広告費を多くかけてくれますよね？」等と言われる方がいらっしゃいますが、昔と違って今はネットの時代です。不動産探しのきっかけがチラシ広告でも、その後必ずと言っていい程皆さん「ネットで他にもっといい物件が無いか調べます」、その際ネットの検索でヒットする様な準備をしておけばいいのです。総額的にも対費用効果的にも、十分町場の不動産屋さんで広告効果は得られます。(￣▽￣)ﾉ

問2）不動産業界の方は怖いですか？(||ﾟДﾟ)/
答2）大手、町場を含めてこの業界で人として信用出来た方は10年間で2人だけでした（ちなみに2人とも他社です）。営業マンどうとか以前に人としての信用が出来る方がほとんど居ない、という意味では怖いです。(￣口￣)ﾉ
ただ、一つだけ。これはあくまで私の経験と主観を前提とした話ですが…他社も含めた営業マンとの会話の中で、「この人非常識な事平気で言うなぁ…お客様に対して遠慮や思いやりが無さすぎる。どこまでもずぅずぅしいなぁ…」と感じた方達全員が「新卒からこの業界一筋」の方達でした。逆に「（基本図々しいがそれでも）ある程度はお客様に対して節度ある態度と距離を保つ方だな」と感じた方達は「他の業界を経験してきた転職組」の方達でした。私の営業所でも新卒が何人か入ってきましたが、そんな新卒へ必ず伝える一言が「学生時代の友人との交流を絶やしたらだめだよ。不動産業界以外の人間を通して世間の常識を覚えていきなさい」でした。え？その後輩達はどうしたかって？会社がブラック企業である事を認識した後、晴れて全員辞めましたよ(￣▽￣)ﾉめでたし、めでたし（笑）

問3）不動産会社の営業マンは嘘をつきますか？ヾ(・ε・。)
問3）他社に嘘をつかれた事も、嘘をつくよう会社から指示を受けた事もあります（※私はこの指示に従いませんでた）(￣口￣)ﾉ

問4）どこの不動産会社に出しても、同じと言われました。どういった事ですか？(?_?)
答4）不動産業界全体で利用しているレインズ（不動産流通標準情報システムの略称）といった国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているシステムがあり、ここへ登録する事で、会社同士の垣根を越えて買手を探す、といった意味かと思われます。ですが、実際はこの情報を見て「弊社の顧客に紹介したい」と内見（お客様を物件へ案内する事）を申し出ても担当会社からは「現在商談中の為内見出来ません」と断わられる為、このシステムの登録情報は「あぁ、他社でこんな物件上がったんだ（売却依頼を受けたという意味です）」という程度しか役に立たないシステムです。(￣口￣)ﾉ

問5）不動産会社のチラシには他社の物件も掲載されていると聞きます。本当ですか？
答5）本当です。ただし、他社へ広告掲載を許可する物件は長い間直接担当している不動産会社が自社の独占広告（他社からの広告掲載許可を拒否）で反響がとれず、更には売主が値段を下げる事を拒否している物件がほとんどです。つまり、「反響がほとんど取れない物件」という事です。それでも掲載する意図は、近隣に「ここの不動産会社へは多くの売却依頼がある」というイメージを植え付け、新しい売却依頼を頂くチャンスを作っているに過ぎません。業界の人でもなければ、掲載物件がほとんど他社のばかりとは気付きませんからね(￣▽￣)ﾉ

問6）不動産が高く売れる程、高い仲介手数料を貰える為、売却を依頼された営業マンは何とかして高く売る努力をするって本当ですか？ヾ(・ε・。)
答6）いいえ。確かに手数料は高くなりますが、不動産会社にとって1取引で最も高い手数料を頂く方法は「高く売る事」ではなく、「両直（売手と買手双方が自社の顧客となり結果として手数料が倍）で成約する事」です。自社の広告で反響が取れない場合、他社の顧客で探す努力はせずに、「売値を下げて貰い再度独占広告」→「反響取れない」→「売値を下げて貰い再度独占広告」→…何度か繰り返した後、「買取業者が買い取る（直接買取業者へ行けば不要な仲介手数料もキッチリ取られます。もちろん買い手である買取業者からも仲介手数料を貰います）」といったルーチンワークが存在します。私と同じ大手不動産会社では「恐ろしい程の低価格」でエンドユーザーから売却依頼を受け、それを「業者買取」→「業者買取」と繰り返し、一つの不動産で3回仲介手数料を取った営業マンがいました。この話を知った時、「最初の売主に申し訳ないと思わないのかな？」と思ったものです。今彼は大手不動産会社で所長をしています。(￣口￣)ﾉ

問7）営業マンのノルマには具体的にどんなものがあるのですか？(?_?)
答7）私の勤めた大手不動産会社では、毎月下記のノルマが存在しました。
　　　①売上…いわずと知れた仲介手数料
　　　②物上…売却依頼を受ける件数、売る不動産が無いとどうしようもないので、まぁ当然でしょう。
　　　③値ごなし…価格を下げる物件の件数←これ要ります？個々の物件状況等に応じてじゃなく目標っておかしいでしょ？

問8）仲介手数料って高くないですか？
答8）どこの会社も法的な上限一杯で仲介手数料を取ってます。正直高すぎますヨ。(￣口￣)！

問9）で、結局どこに売却を頼んだらいいのでしょう？ヾ(・ε・。)
答9）「親族で仲介不動産会社へ勤務している方がいるなら、絶対その方を頼った方がいいですよ！」(￣口￣)ﾉ　これ、私がお客様と初対面の時に必ず言う一言です。親族にいない場合…答えなんてありません(￣口￣)！　だから、今回のプロジェクトなんですってば！　ひとつだけ言える事は、「ただただ、「頑張ります！ご希望の価格で売りに出します！」と言いつつ根拠となるデータと同時に販売計画すらない営業マンはよした方がいい」とは言えます。

以上、一問一答でした。
いかがでした？少しは不動産会社の動きと思惑が見えてきましたか？(￣▽￣)ﾉ
「売主のあずかり知らぬところで行われる売主に不利益な行為」
現役時代、私は会社から上記の内容を「形に残らない指示」として受けた際、これを無効化する理由を作り、一切指示に従いませんでした。
　売主の知らないところで、さんざん「他社からの案内希望を拒否」、更には「他社からの広告申請を拒否」し続け、「値段が下がらないと売れません」の一点張りで売主へ「下げなければ売れない」との認識を植え付け、最後には「買取業者へ買わせて仲介手数料を取る」。それでも契約が終わって担当営業へ「〇〇さん、有難う御座います」と、こうべを垂れる売主様。お客様が帰った後に見せた担当営業マンのしたり顔。私が怪我（労災・後に障害）を機に退職した後、転職先として不動産業界を選ばなかった理由がそこにあります。
　それでも他業界へと転職した後に掛かってきた多くのご相談のお電話。やっぱり皆さん困ってるんだろうなぁ…
そんな思いで何年か経ち、この度のプロジェクト発足のきっかけとなりました。
　本当に売主の立場で売却活動を行う会社を立ち上げてみよう。その為には業者が裏で行ている「排他的な行為」をWEBに掲載する事で行えない様にするのが一番手っ取り早い。不動産会社の前、SE職だった私はWEB上でこのシステム開発が可能な事を知っていました。
　以前の顧客には、今回のプロジェクトの事は一切伝えていません。押し売りする様で嫌だったからです。それに、需要が無いなら無理に立ち上げる必要も無い、とも考えているからです。ですが同時に「いや、きっと需要はあるはず！」と思ったのも事実です。ところが今日、蓋を空けてみると反響ゼロ（笑）まだ数日ですが、「あんまり需要はないのかな？」とも思い始めています。
　だったら、せめて「活動報告」を通して、「不動産仲介業界の現状」をお伝えしよう。そう思っての今回の書き込みでした。
まだ1ヶ月ありますが、「そんな不動産会社があったらいいな。不動産は所有して無いけど会社が出来たら権利を誰かに譲って（売却）もいいし、プロジェクトが未達成だったらお金帰ってくるからまぁいいか」なんて考えて頂ける方も大歓迎です。
　ちなみに会社として行うのはあくまで「仲介」だけです。よくある不動産会社が行う「新築の戸建を建てての売却やいわゆる開発行為」等の投資を一切行わない会社なので、倒産のリスクはかなり低いと思います。会社自体を大きくするつもりも無いですし。ただ、それでもリスクはあります。何らかの原因で倒産しちゃったら、それまでです。だから無理には参加しないで下さいね。ほどほどの参加をお待ちしております(￣▽￣)ﾉ　ではでは。