久しぶりの活動報告となります。
これまでご支援いただいた多くの方々、関係者様には工事の関係でご不安を感じさせてしまい誠に申し訳ございません。
まずは現在の状況をお伝えできる範囲で、ここに記載したいと思います。
1,リターンについて
一部リターンにつきましては、利用チケットなど有効期限が記載しておりますが、オープン日が9月中には間に合わないことで事実上期限自体も短くなってしまう事を踏まえて、有効期限の記載があるリターンにつきましては、オープン日より1年とさせていただければと思っております。
一方で、10月1日にオープンができた場合につきましては、逆に有効期限が2024年9月30日までとなってしまう為、期限が長い方を優先する、という形にさせていただきたく思っております。
ただ、購入いただきましたご利用チケットにつきましては、厳格に1年など設けずにいつでもご利用できる状態にするなど、今後の検討材料と思っております。
2,工事ストップについて
7月31日からオープン予定となる店舗にて、工事が始まりました。
若干の居抜き物件であった為、まずは解体工事からのスタートとなり、初日、2日目で解体を行ったところ、2つの問題点が出てきました。
その前に、ある程度固まっていた店内の設計図を見ていただきたく思います。
設計図は専門的なことも多く、わかりづらいかもしれませんが、元々の予定では一番左が店舗入口となっており、左上の黒の部分が2つ目の扉(引き戸)となっておりました。
そして、少しわかりづらいですが、こちらの店舗を紹介された際の図面は下記となります。
賃貸マンションでもよく見るような一般的な図面
左側に入り口があり、左上の部分につきましては過去銀行のATMとして活用？されていたらしく、細かく言えば区分けされてはいるものの、ブレーカーなどはこの小さな部屋に入っているため事実上2つを借りている状況です。
始めにちょっとした居抜きとお伝えしたのは、この物件には壁や柱などの造作物があり、それを取り除かなければ図面通りにはいかない為、下記の画像左に見える壁や入り口すぐに見える2本の柱っぽいものの内、1本を残し、1本を解体する予定でした。
左の壁の解体や右側の造作物？の柱を外す予定だった
そういう意図で、始めに紹介しました設計した図面をご覧の通り、本来あったはずの左上の柱っぽい造作物はなくなっており、左下の造作物のみ活用する設計図が出来上がり、あとはどうキャットウォークを組み合わせていくか？だけだったので、仲介会社にあくまで仮ではあるものの、図面をお送りいたしました。
そして、7月31日から解体工事がスタートし、1つ目の問題が発覚しました。
こちらでは、この柱が造作物だと聞いていたので解体できると考えていたものが、実は建物の柱の可能性が高く、無理に外すことによって耐震性の懸念が出たことです。
中にH形鋼があり、上の梁と溶接されている状況
ここで、「ん？」となりました。
もし建物の柱だったとしたら、絶対に外すわけにはいきません。業者に確認を何度も行い、やはりこれは柱になっていることがわかり、その他のところにも隠れた柱の存在が判明しました。
弊社として、この柱は造作物と聞いており、ましてや簡易的な図面であっても、柱であれば告知するのが当然です。
造作物なので外してもらって大丈夫。と言って、後々それが柱で外すことができない場合、当然ですがトラブルのもとになるからです。
特にこの入り口付近の柱は、2つ目の扉の前あたりに存在し、車椅子の方だと通れないため入り口の位置を変更する必要が出てきました。
そして、もう1つの問題が既に設置しているトイレの奥に男子トイレが隠れており、以前入っていたお店なのかどのタイミングなのかはわかりませんが、男子トイレをなかった事にしておりました。
点検口から除いたら男子便器が・・・
なぜ隠したのか・・・
どう考えても不衛生な換気口
さすがに「ちょっと待ってくれ・・・。」と。
簡易的な図面であったとしても、柱は重要な告知義務があるのではないか？
せめて柱を図面に記載していてくれれば、こちらが作った図面のような形にはならないのは明らかでした。
・業者は嘘をついていたのか？
・業者は知らなかったのか？
・貸主(ビルの所有者)は知っていたのか？伝えていたのか？
この男子トイレも図面には載っておらず、柱の存在もあったことで設計を見直す事となり、このような状況になったことで、現在は工事がストップしてしまったというのが今の現状です。
ここからは少し怖い話になりますが、柱の存在は貸主含め誰も把握しておらず、いつ、誰が、何のために柱を設置したのか？さえわかっておりません。
しかし、構造上はどう考えても柱です。取り除くことはできません。
そこで、設計を改めて考え直すことでオープン予定がほぼ確実に遅れることから、
・柱の告知義務の責任
・男子トイレの撤去の可否
などを挙げて、現在は諸条件などの交渉を行っている状況です。
その為、まだ細かいことまではお伝えできないのですが、設計については本日改めて設計士と打ち合わせを行い、工事の日程を組んでもらっていた業者とも打ち合わせをし、”柱ありき”で再設計することを余儀なくされました。
男子便器の撤去や柱ありきでの再設計や壁の位置の見直しなどで、かかる費用が更に多くなった理由はこのような事が原因です。
弊社は不動産会社ではない為、詳しいことまではわかりかねますが、入り口の柱は重大な事なので告知義務はないのか？と思っておりましたが、業者の言葉で記載すると「重要事項説明書により、現状を優先する」との事で、柱か柱でないかは、設計士なり、リフォーム業者が調べた上で設計するのが義務という事でした。
「じゃあ、こちらが柱と伝えなければ4本ある柱を取ったら誰にも(ビルの所有者等)気付かれずに脆弱なビルになっていたのでは？」
と考えれば、とても恐ろしい管理体制としか言えません。
貸主や仲介含め、これらが柱だったことを知らないのは非常に危険というのは、誰がどう考えても感じることだと思うのですが・・・。
しかし、こちらの工事の進め方も、契約上落ち度があった点もございます。
仮の設計図(上記設計図)を担当者に送付はしたものの、工事承諾をもらう前に勝手に解体工事を進めた点です(担当者にはいつから工事に入る旨は伝えておりましたが)。
正直、テキストベースで確実に工程を進めていれば、問題はなかったのですが、電話でのやり取りなどでいつから工事に入る、とりあえず仮の図面でもいいからほしいと言われたので、送付し、工事承諾の書類作成まで必須という認識が薄かったのも事実です。
担当者となぁなぁで進めてたという事実はありました。
現在はお互いが揚げ足取りのような状況になっていて何とも言えませんが、当事者同士で話を進めつつも、進展がなさそうであれば今後は代理人を立てながら話を進めていく事も考えております。
お店自体は、改めて設計を行い、工事承諾をもらった上でリフォームに入る予定で、その点については、お互い認識のすり合わせを行いました。
こちらにも不備はあった為、一概に相手方を責めるわけにはいきませんが、改めて契約書の怖さを知り、勉強になりました。
工期は遅れるものの、お店自体のオープンは現在も進めておりますので、ここから先は問題が起きることなく、進めていきたいと思っております。
この度は、多大なるご心配やご迷惑をおかけし誠に申し訳ございません。
また、工事日程を抑えてくれていた業者様に穴をあけてしまった損失もあるかと思います。
今後は真摯に対応していき、問題解決、そしてお店のオープンへと邁進して参りますので、引き続きどうぞ宜しくお願い申し上げます。
