情報公開型売却専門不動産会社設立プロジェクト進行中
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～大手不動産会社と錯覚（重要事項説明編）～

今回は今、不動産購入のご検討をされている皆様へのアドバイスです。内見を経て、リフォーム見積もりを行い、住宅ローンの事前審査を通し、様々な交渉を行った上で、いよいよご契約となるわけですが、契約前に最も重要なプロセスが待っています。それが「重要事項説明」です。私の勤務していた大手不動産会社では、この「重要事項説明」を契約を交わす直前に行っておりました。直前といっても、「重要事項説明」の終わった直後すぐに「契約」に入るので、正確にいは「同時」という事になります。ですが、私の知る限りあれは「説明」ではなく単なる「音読会」です。重要事項説明書と契約書を単に読み上げるだけ…しかも専門用語に関しては重要事項説明に関する補足説明なる「用語説明集」をその場で渡すだけ。聞いた事のない専門用語を用いて、単に一気に読みあげるだけの「重要事項説明」を受けて即座に理解出来るはずがありません。また、あれで「説明した」と言い張る大手不動産会社って…大手不動産会社が、お客様にとって「人生の一大事」を、いかに「他人事」と捉えているかが垣間見える顕著な行為です。購入するお客様は当然、「購入する不動産を仲介のプロが詳しく説明している」と思いながら聞き入っている訳ですが、不動産営業マン自身はこの時まったく別の事を考えています。勘がいい方は、もうお気付きかもしれませんが（いや、気が付かない勘のいい方もいるとは思いますが… (￢￢)）そうです、買主が契約後に知り、クレームになりそうな事柄で、「記述しなかった事自体が業者の責任になる要素」は抜けてないかな？という事です。ここで重要なのは「記述しなかった事自体が業者の責任になる要素」という部分です。彼らは「お客様へ不動産のご説明をしよう」等とは微塵も考えていません。後々にトラブルとなり、本来重要事項説明に書かれていなければならない事柄が明記されていなかった事を根拠に「買取請求」される事だけを避けようと考えているのです。逆に言えば「業者の落ち度とされる事柄以外は重要事項説明に記述する必要がない」という事になります。ココが怖いところです！例えば、私が担当した案件で、この様な事がありました。ある分譲マンションの一住戸を売買した時の事です。売却依頼を受けた私は、営業活動を始める前に行った調査により、このマンションの屋上から飛び降り自殺があった事を知り、この旨を重要事項説明に記述しようとしているところへ上司が一言、「この部屋から飛び降りたんじゃないんだろ？こんな事言ったりしたら客がひいてしまうから記述も説明もするな」。上司の如何にも大手不動産会社管理職らしい一言に、私が「ひいた」のは言うまでもありません。しかも大手不動産会社では重要事項説明書と契約書等には上司である所長の「会社印」が必要な為、上司に逆らって記述する事は出来ない仕組みになっているのです。もちろん私は上司の指示を無視して顧客に説明しました。当然「上司の指示で重要事項説明書には記述出来ませんが…」と前置きしてです。社会人として普通の感覚を持っていれば、「自分の購入したい住戸からでなくても、同じ建物から飛び降り自殺があった事実があるのならば不動産業者は知らせるのが当然」と思いますよね。でも、不動産業者は「業者として善管注意義務違反（業者として当然の行いをしていない）さえ問われなければ、「売れてナンボ」の世界」と心の底から思っています。そして、この内容は「記述していなくても善管注意義務違反にはあたらない」のです。大手不動産業者にとって「重要事項説明」は買主の為のものではなく業者側がクレームの際、「ここに書いてありますよね？」と反論する為だけのものなのです。だからこそ裁判になった場合、そこまで書く必要はないと判断されるものについては知っていても説明しない訳です。現役だった頃、重要事項説明書に書かれている事項に関して契約当日の直前ではなく、前もって説明を行うのは当然として、何らかの懸案事項がある場合は、会社印押印前の重要事項説明書と契約書を買客の自宅へ契約日より前に持っていき、説明した事を、今でもよく覚えています。では、どう対処すれば良いのか？そんな難しい事ではありません①契約日よりも前に、重要事項説明を受けたい旨を担当営業マンへ伝える事、これにより契約当日まで再度自身で重要事項説明書の読み直しを行い、物件自体をよく把握した状況で契約に臨む事が出来ます②重要事項説明を受けた上で、「書類上触れられていない事も含めて」不明な点は書面やメール等の後で確認できる形で質問をし、回答は仲介会社からの正式回答として同様に形の残る方法で頂く事です。以上のたった二点を意識するだけで「納得して契約に臨む事」が出来ます。ですが、購入する物件が担当営業マンの会社が直接扱っている物件でない場合、①は難しいかもしれません。なぜなら本来この様な要望に対応するのは当然の事なのですが、不動産会社の営業マンは、「売主の為に契約へと結びつく様、買客の契約前の要望（情報提供等）に出来るだけ応える」よりも「重要事項説明と契約は面倒だから一度で済ませたい」という自分自身の都合を優先する者が多いからです。そういった場合は、重要事項説明の際、内容を理解出来る様、事前に「どの様な事項に対して説明があるのですか？」と、聞いてみるといいです。親身になってくれる営業マンなら自社の契約書（もちろん中身は空ですが）を用いてだいたいの説明事項について事前に教えてくれ、専門用語に関しても事前に自社の「用語説明集」等をくれるはずです。これだけでも、「重要事項説明はよく分からなかったが契約しました」という最悪な事態は避けれる事でしょう。これらの要望にすら対応出来ない会社であるならば、思い切って不動産会社を変えてみる事をお勧めします。今回は重要事項説明書が表向き「買主への物件説明」であるにもかかわらず、実際は「クレームに対する不動産業者の布石」として作成されている事、そして重要事項説明から契約まで連続して行われる行為を日程を分ける事で「納得して契約に臨む」事が出来るというアドバイスを投稿させて頂きました。少しは参考になりましたか？皆様の不動産ご購入が成功する事を心よりお祈り申し上げます。え？かっぱ巻きですか？かっぱ巻はお寿司屋さんの「色」が濃く出るお寿司だと思いますね、だから初めて行くお寿司屋さんでは必ず注文する一品です！
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