情報公開型売却専門不動産会社設立プロジェクト進行中https://camp-fire.jp/projects/view/19837 大手不動産会社に10年勤務した経験と、退職後に、かつてのお客様からの不動産売買のご相談の数々。コンサルティングサービスを始めてからの反響の高さ。これらは、不動産業界が持つ根深い問題を浮き彫りにしていました。しかしながら、業界サービスの（不動産の売買において）利用頻度は人生で一人当たり0～2、3回程度。現時点において不動産売買の当事者でなければ、所詮「他人事」としてしか思えないはず。ならば「未来の自分」という形で客観視出来る様に、保険等の考え方「備え」を取り入れた「仲介サービス割引権の無期限譲渡可販売」ならばどうだろう？と考え、発足したプロジェクトでした。「ニーズはあるはず」と考えていたものの、現実はそうでない様子。サイトを訪れる方自体が少なかった為、情報拡散がうまくいかなかったのか、あるいはサイトを訪れるまでもなく単にニーズの低い話だったのか、よくわからない結果となりましたが、残り5日という期限で現在の状態ですと、期限までの目標達成はかなり難しい様子。プロジェクトの再登録も考え、campfireのご担当の方とも相談したのですが、元々アミューズメント性の高いプロジェクトが多いサイトの為、難しいとの事。結果、未達の場合は終了する事としました。投稿は今回で最後となる為、これまでの投稿等をご覧になって下さった方へ御礼申し上げたく、ここに記す事とした次第です。サイトをご覧になって下さった皆様、誠に有難うございました！え？やっぱりお寿司が大好きです(￣▽￣)ﾉ

情報公開型売却専門不動産会社設立プロジェクト進行中https://camp-fire.jp/projects/view/19837～大手不動産会社と錯覚（いきあたりばったり売却編）～ 大手不動産会社に10年勤務して、大変驚いた事の一つに、「ご売却相談に対する提案力の低さ」があります。これは大手に限った事ではありませんが…。ご売却をご検討する際、お客様のほとんどが、最初の査定依頼の際に、複数社へご依頼をかけます。まぁ当然ですよね。私はお客様から査定のご依頼を受けた際、他社とお会いになった後、出来れば一番最後にお会いする様に心掛けていました。何故ならば、他社の営業マンが（時には自社の他営業センターの競合営業マンが）どの様な話をするのか知っていたからです。その為、私はクドクドと他社と同じ話はせずに、他社がしない話を始めます。そして他社がしない質問をします。それはどんな話か…単純な事です。「お客様が今抱えている問題を聞き出し、解決する方法をご提案する事です」、それが例え不動産売却へと結びつかないご提案だったとしても、です。お客様にとって不動産売却は「手段」であって「目的」ではありません。そこを履き違える営業マンの何と多い事か…。まぁ中には、それが分かっていて自分の利益（売上）へ引っ張り込む輩もいるのですが。でも驚くのはここから先です。お客様が、条件さえ合えば、売却を問題解決の最有効手段とお考えになった後の話です…。後日、お客様に呼ばれた各社の営業マンが「査定書」を持って再訪問する訳ですが、この時、ほとんどの営業マンが「具体的な販売計画」を持ってきません。ちなみに私がいた大手不動産会社の他の営業マンも、査定のご依頼時に「具体的な販売計画」を作っているのを見たことがありません。「査定書」とは、過去事例や現在売却中の競合物件を基に、適性価格と思われる数値を「不動産会社が勝手に推測」しているにすぎません。当然、その価格で売れる事を、不動産会社が保証する訳でもありません。もうお分かりですね、つまり「査定価格」とは、単なる「参考価格」でしかないのです。ご売却をご検討されているお客様が知りたいのは「最低幾らで売れるのか？」「いつ頃までに売れるのか？」「どうやったら高く売れるのか？」この三点です。この為、お客様が最も知りたいこの点をおさえて回答するには、データに基づいた「具体的な販売計画」が必要不可欠な訳です。私は過去に査定価格が1,500万円のマンションを2,000万円で成約した事があります。他社の売却事例が3,000万円未満ばかりにも拘わらず、私が担当したケース全てが3,000万円を超える事例（しかも他社と数百万円の差で）として記録されたマンションがあります。この差は根拠となるデータに基づき綿密に立てた「販売計画」があって初めて生まれる成果です。ところが、会社はお客様へ「ご希望価格でご売却を受けさせてください、一生懸命、誠意を持って頑張ります」と伝える事しか教えません。当然、そんなの「ご売却相談に対するご提案」と言えるものではありません。ちょっと想像してみてください。マンションのお客様にも、戸建のお客様にも、土地のお客様にも、収益のお客様にも同じセリフでお客様へ売却依頼を乞う姿を…。不動産の売却は種類や地域、又は時期によって売り方は様々です。マンションはマンションの、戸建は戸建の売り方があり、お客様が所有している不動産の種類と地域と時期にとって「どうすれば良いお客様（例えば高く買ってくれるお客様）を捕まえる確率を上げる事が出来るのか？」、これに対する答えが「販売計画」のご提案なのです。そうでなければ、「売りに出した」→「お客が見つからない」→「価格を下げる」→「お客が見つからない」→「価格を下げる」…々…「やっと売れたが、この価格なら売りたくなかった」又は「結局買取業者が買客となり、仲介手数料だけ余分に費用が掛かった」という悲惨な結果になる確率が高くなるだけです。これから不動産の売却をお考えの皆様、ご売却を任せるなら、せめて査定依頼の際「販売計画」くらいは持ってくる営業マンを選んだ方がいいですよ。え？誰も持って来なかったって？(￣Д￣;) ガーン…。え～っと…(￣ロ￣lll)…少しは参考になりましたか？今回は、大手不動産会社の「販売計画は綿密かつ任せて安心」というイメージが、その実、販売計画なんて存在せず、売却手法は伝統の「行き当たりばったり」だったという「錯覚」をお知らせしました┐(￣ヘ￣)┌ ヤレヤレ・・・え？えんがわ、ですか？あれってどうして、つい２回続けて食べちゃうんでしょうねぇ…(￣▽￣)ﾉ

情報公開型売却専門不動産会社設立プロジェクト進行中https://camp-fire.jp/projects/view/19837～大手不動産会社と錯覚（他社の商談は潰せ！編）～ 不動産業界は本来、「共同仲介」を前提とした仕組みで動いている業界です。これは、売主から売却を依頼された売担当不動産会社と、買客から購入物件の紹介を依頼された買担当不動産会社が、業界共通の情報網である「レインズ」等を通しながらお互いの顧客同士で契約が結べる様に活動を行い、契約に至った際には、売担当不動産会社と買担当不動産会社が、それぞれの顧客を担当する「共同で仲介業務を行う」という形態です。この為、買客が来店した際、ほとんどの不動産会社は「レインズという業界の情報網を通して他社の物件も、ご案内出来ます」と言い張るのですが、これは嘘です。確かに表向きは、その通りなのですが、実際はご紹介したくとも他社から断られる場合もあるからです。と、この話は以前したかと存じます。今日はもう一つの理由をお教えしたいと思います。私がいた大手不動産会社では、「取引禁止会社リスト」なるものがあり、共同仲介を会社が認めていない場合がありました。これは、主に過去にトラブルがあった会社先である事が多いのですが、問題はこの事を顧客に知らせない点です。表向き、「レインズという業界の情報網を通して他社の物件も、ご案内出来ます」と言い張っておきながら、買客が実際に他社のチラシを持ってきて「この物件が見たいです」と言った先の会社（売担当不動産会社）が「取引禁止会社リスト」に該当した場合、「この物件はもう決まったようです」等の嘘を伝える事で、買客がその物件を諦める様に仕向けるのです。何故ならば、「弊社が取引しかねる不動産業者の為、ご案内出来かねます」等、本当の事を伝えると買客が直接他社を通して見に行ってしまうからです。自社の都合を通すのはともかく、その為に生じる「買客離れ」に対し、「嘘」で対応する。その為に買客の選択肢そのものが無くなってもお構いなしです。もちろん、これらの指示は会社から出ています。買客は通常、複数社に声を掛けている為、普段から買客の取り合いが常なのですが、買客から他社で検討中の話を聞きつけると、その物件に対して「ケチ」をつけ、結果としてその商談を潰してしまいます。これを「潰し」と言い、会社の指示として営業マンへ上司から伝えられるのです。「自社での成約が見込めなければ、他社での商談は潰してしまえ！」これが大手不動産会社の本音です。私が現役の頃も上司から同様の指示が出ましたが、馬鹿馬鹿しくて相手にしませんでした。大手不動産会社が日頃声高にうたっている「顧客第一主義」が「錯覚」である顕著な例をご紹介致しました。え？真鯛ですか？あのコリコリとした触感と噛むほどに甘みが増す不思議な味わいは、やみつきになりますよね！(￣▽￣)ﾉ

情報公開型売却専門不動産会社設立プロジェクト進行中https://camp-fire.jp/projects/view/19837～大手不動産会社と錯覚（オープンハウスは自己責任編）～ 大手不動産会社に入社して、初めての仕事が「オープンハウス」でした。これは、主に空家で行われる営業手法で、気軽に中を見て頂く事により、潜在的な購入検討対象客を増やそう、というものです。当然、当日も含めた地図入りの広告活動を行い、集客の準備を行うわけですが、ここに入社前に持っていた「大手不動産会社」のイメージを大きく変える出来事が待っていました。先輩営業マンに連れられて営業所を出た私は、出がけに「矢印看板（いわゆる捨て看板の一種）」「玄関前の看板」「のぼり旗」等のオープンハウスで必要な物を持たされており、現地が近づいた頃、先輩から一言「あの電柱に矢印看板を設置してこい」と、指示を受け、近くにあった、その電柱に向かって歩き出したのです。指示された電柱へ長さ1ｍ幅40cm程度の大きさで「←こちらがオープンハウス現地です」と大きく書かれた黄色いの看板を紐でくくる訳ですが、ちょうどその時、パトカーが通り過ぎました。すると先輩が大声で「おい！すぐ戻ってこい！」と急に叫んだのです。何か急用かな？と、慌てて戻ってみると、「警察の見えているところで付けるのはダメだ！許可貰ってるのか？と聞かれたら最後、看板をつける事が出来ない！」と意外な…というか呆れた一言が…。「え？無許可で勝手に電柱に看板貼り付けているんですか？」と私が問うと、「許可なんて下りる訳ないだろ！違法行為になるから見つかると罰金取られるぞ！」と平然と言い返されたのでした。はじめは「この先輩はテキトーな人なんだな…」と思っていたので、事務所に戻ってそれとなく所長に聞いてみたのです。「看板の許可を取る際の段取りを教えて頂きたいのですが」と私、すると所長は笑いながら「許可なんて貰えないぞ（笑）」と即答(￣ロ￣lll)。私が「それでは看板設置出来ないのでは？罰金も発生した場合、会社として社外社内ともに問題になってしまうのではないですか？」と続けると、「何言ってるんだ？全てが自己責任だ！看板付けているところを警察に見つかれば営業マンが罰金を払うに決まっているだろう！でも看板なしでは客は一人も来ないぞ！看板は会社が用意するが、無断で電柱等に貼るのは営業マンが勝手にした事で会社は関係ない！それで丸くおさまってるんだ！」と当然の様に言い返されたのです。ちっとも丸くおさまってないだろ…(￣Д￣;) ガーン。そうです、「テキトー」だったのは先輩ではなく…いや、先輩も「テキトー」でしたが、それ以前に会社が「テキトーな会社」だった訳です。私はこの時、一瞬背中がヒヤリとしたのを今でもよく覚えています。何故ならば、これが、この「大手不動産会社」の本質に迫る実に根深い問題だと直感したからです。そう「コンプライアンス軽視の大手不動産会社」…これがこの会社の正体でした。こういった会社の体質や姿勢は日常の業務や接客、その他の場面でも当然見え隠れする訳で、そうそう変わる事はありません。「コンプライアンスがこんな状態じゃ、顧客に対してはもっとテキトーなんだろうなぁ…」と先が思いやられる初オープンハウスでした。思っていた通り、その後約10年もの間、目を覆いたくなる様な多くの場面を目の当たりにする事となるのでした。「大手不動産会社ならばコンプライアンスは守られているはず」、私が「当然」と考えていた大手不動産会社のイメージは「錯覚」であった事を思い知らされた出来事でした。え？イワシですか？鮮度の良いイワシは甘みがあって大好きですよ！(￣▽￣)ﾉ

情報公開型売却専門不動産会社設立プロジェクト進行中https://camp-fire.jp/projects/view/19837～大手不動産会社と錯覚（重要事項説明編）～ 今回は今、不動産購入のご検討をされている皆様へのアドバイスです。内見を経て、リフォーム見積もりを行い、住宅ローンの事前審査を通し、様々な交渉を行った上で、いよいよご契約となるわけですが、契約前に最も重要なプロセスが待っています。それが「重要事項説明」です。私の勤務していた大手不動産会社では、この「重要事項説明」を契約を交わす直前に行っておりました。直前といっても、「重要事項説明」の終わった直後すぐに「契約」に入るので、正確にいは「同時」という事になります。ですが、私の知る限りあれは「説明」ではなく単なる「音読会」です。重要事項説明書と契約書を単に読み上げるだけ…しかも専門用語に関しては重要事項説明に関する補足説明なる「用語説明集」をその場で渡すだけ。聞いた事のない専門用語を用いて、単に一気に読みあげるだけの「重要事項説明」を受けて即座に理解出来るはずがありません。また、あれで「説明した」と言い張る大手不動産会社って…大手不動産会社が、お客様にとって「人生の一大事」を、いかに「他人事」と捉えているかが垣間見える顕著な行為です。購入するお客様は当然、「購入する不動産を仲介のプロが詳しく説明している」と思いながら聞き入っている訳ですが、不動産営業マン自身はこの時まったく別の事を考えています。勘がいい方は、もうお気付きかもしれませんが（いや、気が付かない勘のいい方もいるとは思いますが… (￢￢)）そうです、買主が契約後に知り、クレームになりそうな事柄で、「記述しなかった事自体が業者の責任になる要素」は抜けてないかな？という事です。ここで重要なのは「記述しなかった事自体が業者の責任になる要素」という部分です。彼らは「お客様へ不動産のご説明をしよう」等とは微塵も考えていません。後々にトラブルとなり、本来重要事項説明に書かれていなければならない事柄が明記されていなかった事を根拠に「買取請求」される事だけを避けようと考えているのです。逆に言えば「業者の落ち度とされる事柄以外は重要事項説明に記述する必要がない」という事になります。ココが怖いところです！例えば、私が担当した案件で、この様な事がありました。ある分譲マンションの一住戸を売買した時の事です。売却依頼を受けた私は、営業活動を始める前に行った調査により、このマンションの屋上から飛び降り自殺があった事を知り、この旨を重要事項説明に記述しようとしているところへ上司が一言、「この部屋から飛び降りたんじゃないんだろ？こんな事言ったりしたら客がひいてしまうから記述も説明もするな」。上司の如何にも大手不動産会社管理職らしい一言に、私が「ひいた」のは言うまでもありません。しかも大手不動産会社では重要事項説明書と契約書等には上司である所長の「会社印」が必要な為、上司に逆らって記述する事は出来ない仕組みになっているのです。もちろん私は上司の指示を無視して顧客に説明しました。当然「上司の指示で重要事項説明書には記述出来ませんが…」と前置きしてです。社会人として普通の感覚を持っていれば、「自分の購入したい住戸からでなくても、同じ建物から飛び降り自殺があった事実があるのならば不動産業者は知らせるのが当然」と思いますよね。でも、不動産業者は「業者として善管注意義務違反（業者として当然の行いをしていない）さえ問われなければ、「売れてナンボ」の世界」と心の底から思っています。そして、この内容は「記述していなくても善管注意義務違反にはあたらない」のです。大手不動産業者にとって「重要事項説明」は買主の為のものではなく業者側がクレームの際、「ここに書いてありますよね？」と反論する為だけのものなのです。だからこそ裁判になった場合、そこまで書く必要はないと判断されるものについては知っていても説明しない訳です。現役だった頃、重要事項説明書に書かれている事項に関して契約当日の直前ではなく、前もって説明を行うのは当然として、何らかの懸案事項がある場合は、会社印押印前の重要事項説明書と契約書を買客の自宅へ契約日より前に持っていき、説明した事を、今でもよく覚えています。では、どう対処すれば良いのか？そんな難しい事ではありません①契約日よりも前に、重要事項説明を受けたい旨を担当営業マンへ伝える事、これにより契約当日まで再度自身で重要事項説明書の読み直しを行い、物件自体をよく把握した状況で契約に臨む事が出来ます②重要事項説明を受けた上で、「書類上触れられていない事も含めて」不明な点は書面やメール等の後で確認できる形で質問をし、回答は仲介会社からの正式回答として同様に形の残る方法で頂く事です。以上のたった二点を意識するだけで「納得して契約に臨む事」が出来ます。ですが、購入する物件が担当営業マンの会社が直接扱っている物件でない場合、①は難しいかもしれません。なぜなら本来この様な要望に対応するのは当然の事なのですが、不動産会社の営業マンは、「売主の為に契約へと結びつく様、買客の契約前の要望（情報提供等）に出来るだけ応える」よりも「重要事項説明と契約は面倒だから一度で済ませたい」という自分自身の都合を優先する者が多いからです。そういった場合は、重要事項説明の際、内容を理解出来る様、事前に「どの様な事項に対して説明があるのですか？」と、聞いてみるといいです。親身になってくれる営業マンなら自社の契約書（もちろん中身は空ですが）を用いてだいたいの説明事項について事前に教えてくれ、専門用語に関しても事前に自社の「用語説明集」等をくれるはずです。これだけでも、「重要事項説明はよく分からなかったが契約しました」という最悪な事態は避けれる事でしょう。これらの要望にすら対応出来ない会社であるならば、思い切って不動産会社を変えてみる事をお勧めします。今回は重要事項説明書が表向き「買主への物件説明」であるにもかかわらず、実際は「クレームに対する不動産業者の布石」として作成されている事、そして重要事項説明から契約まで連続して行われる行為を日程を分ける事で「納得して契約に臨む」事が出来るというアドバイスを投稿させて頂きました。少しは参考になりましたか？皆様の不動産ご購入が成功する事を心よりお祈り申し上げます。え？かっぱ巻きですか？かっぱ巻はお寿司屋さんの「色」が濃く出るお寿司だと思いますね、だから初めて行くお寿司屋さんでは必ず注文する一品です！(￣▽￣)ﾉ