情報公開型売却専門不動産会社設立プロジェクト進行中https://camp-fire.jp/projects/view/19837～大手不動産会社と錯覚（査定書は誰が為？編）～ 皆さんが不動産の売却を検討した際、まず最初に行う事は、不動産会社へ「売却査定を依頼する事」ですよね。今の市場では、一体幾らなら売れるのか？これが分からないと、「売却するかどうかすら決められない」からです。当然と言えば当然ですし、逆にこの査定結果によっては、「売却しない」という選択も十分ありえる訳です。では、皆さん不動産会社はどうやってこの「査定書」を作成していると思いますか？私が勤務していた大手不動産会社を例に、お教えしたいと思います。まず第一に、査定書の目的ですが、その時点での市場における相場を反映した「売れるであろう価格の算出」として作成される訳ではありません。不動産会社は「お客様が売却を決断し、それも依頼が自社に来る様な査定書の作成」を目指しています。理由は単純です。①そもそも売却して貰わないと手数料が入らない為。②売却を決めても自社を通して貰わないと当然手数料が入らない為。これら2点を踏まえた上で作成される「査定書」は一体どういう形になって出来上がるのでしょう？もうお分かりですね、①に対しては、「え？こんなに高く売れるの？だったら売ろう！」と思うに違いない「査定価格」を意識して作成。②に対しては、ほとんどの場合、査定は複数社に依頼する場合が多いので、「ここの会社は査定を依頼した不動産会社の中で我が家を最も高く評価してくれた！どうせ売るなら高い方がいいに決まってる！この会社に依頼しよう！」となる様な、他社を出し抜く事を前提とした「他社よりも高くなる様な査定価格」を意識して作成。と、なる訳です。査定書には、「査定価格」が「さも正当な比較法により算出されたもの」と思わせる様な「錯覚」を起こす工夫がされています。それは、査定書中に出てくる「比較事例」にあるのです。査定書の多くは、事例の物件を根拠にグラフや図式で比較させ、ポイント（陽当り、広さ、間取り…etc）を点数として数値化し、結果として「査定価格」が算出される形式をとっています。この為、「比較事例」として登場する物件は、査定書を作成する営業マンが「査定価格はこの価格にしたい」を基に逆算してマッチする過去事例や現在売却中の物件が選ばれているのです。後はこれらの演出に適した評価文句を過去の査定書からコピペし、ところどころに一般人には馴染みのない専門用語をちりばめて、大手不動産会社の名前の入った立派な表紙を付ければ、ものの10分で出来上がりです。不動産の営業マンで、「まずは売る気になってもらう」同時に「自分へ売却依頼をかけてもらう」、一度市場に出してしまえば、査定価格で売れなくても気にせず、売却活動を一生懸命している「錯覚」を与え、「売主が諦めて値段を下げる気になる」のを積極的に誘導すればよい、と考えている者は大変多く、また会社（所長）からも同様の指導が入ります。更に査定書をお渡しする際の決まり文句は「査定価格はこの価格ですが、ご希望の価格で精一杯頑張らせて頂きますので、是非！弊社で専任、あるいは専属専任でご売却のご依頼を受けさせて下さい！」となるわけです。ここで大事なのは、「査定価格は不動産会社が売れると保証している価格ではない」という事と、「ローン残債等で価格が下げれず最後まで売れなくても不動産会社は何ら責任を取らない」という事なのです。では、何を基準に売却の可否を決めれば良いのでしょう？また依頼する不動産業者を選べば良いのでしょう？私が行っていた「査定依頼に対する回答」を参考に、そのお話はまたいずれ…。今回は査定書に関する裏話でした。え？小肌は前にも使ったって？おかわりしたっていいじゃないですか(￣▽￣)ﾉ

情報公開型売却専門不動産会社設立プロジェクト進行中https://camp-fire.jp/projects/view/19837～大手不動産会社と錯覚（社内の友情は背中からナイフが見え隠れする編）～ 以前の投稿（「～不動産売却のお話～」にて）で、不動産業界で信用出来た方は10年間の勤務で２人しか居なかった話をしました。今回は私が勤務していた大手不動産会社の社内でのお話。私がいた会社では、一つの地域や地区を複数の営業センターが重複して担当しておりました。例えば、〇〇市甲町だった場合、甲町の担当はＡ営業センターのＡ君、Ｂ営業センターのＢ君、Ｃ営業センターのＣ君、Ｄ営業センターのＤ君といった、それぞれ違う営業センター毎に担当がいるのです。この為、甲町の分譲マンションや戸建の郵便受には同じ会社で別々の営業センターのチラシがそれぞれ入る事となり、住人の方からしてみれば、「何で同じ会社のチラシが何枚も入ってるんだ？！」となり、当時「何枚も入れるな！」とお叱りのお電話をよく受けたものです。別々の営業センターとはいえ、同じ会社の社員でもある為、日頃から顔を合わせる事も多いのですが、当然ながら競合相手でもある為、情報はお互い出し合う事はありません。中でも一番困ったのは、顧客から「このマンションから売却が出たら、どうしても欲しいので真っ先に知らせて欲しい」との依頼があった時でした。その時はＡ営業センターのＡ君が、偶然そのマンションの所有者から売却依頼を受けたのですが、当然ながら競合者である私には売却を依頼された事は言いません。何故なら、いち早くチラシに掲載し、近隣へ配布を行い同地区内にて潜在的に存在する買客を他社はもちろん、同じ会社の私を含めた競合営業マンよりも早く捉まえたいからです。結果、チラシを見た顧客から怒りのお電話が…「〇〇（会社名）さんには、前々から言っていたのに、何故チラシを出す前に声を掛けてくれなかったのですか！さっきチラシに載っていた電話番号へ掛けたら、もう購入予定者がいると断られましたよ！」。お客様にしてみれば、会社という一つの組織に対して依頼を掛けているので、あり得ない事態な訳です。売却客や購入客が営業センター間で重複して登録してあるのは当たり前なので、週末になると、一人の顧客宛に複数の同じ会社の営業マンから電話が掛かってくる訳です。もうお分かりですね、そうです。組織として行っているのは、あくまで集客の際、大手不動産会社としての「根拠の無い安心感を与える看板としての役目」だけなのです。内情は、完全に独立した個人単位の営業マンが、チラシ原稿の作成に始まる集客から契約クロージングまで一人でスケジューリングして行っているのです。試しに現在お付き合いのある営業マンがいらっしゃる方は、「〇〇さん（お付き合いのある営業マンの事）、□□営業センター（〇〇営業マンと違う営業センター）の△△さんにも相談しようと思ってるのですが…同じ会社ですから構いませんよね？」と言ってみてください。必ず一瞬顔色が青くなるはずです（笑）。細かい部分は多少あるでしょうが、複数の営業センターを持つ不動産会社は、この様に社内においては個々の活動となっているのが、この業界の特徴です。複数人単位で業務を分担しながら、効率よく組織としてお客様のご要望に対処していく、という他業界での常識は、不動産業界では通用しないのです。そういえば、とある営業部長がよく言っていました「〇〇（会社）の常識は世間の非常識！」。彼はあと一歩で役員になりそうです（笑）。「組織の看板を掲げた個人の集団」、これが大手不動産会社の真の姿なのです。看板に書かれた大手グループ名はお客様に「根拠のない安心感」という「錯覚」を与えているにすぎません。話が飛びましたが、この様な「組織力とは無縁の個人の人力で動くシステム」を採用している為、個々の営業マン同士も上っ面だけの付き合いになってしまう訳です。お互いに、お客様の取り合いをしている者同士、友情以前に仲良くなれる訳が無いのも道理ですよね。え？あぁ、ナイフは出てきませんよ、多分ね…(￣▽￣)ﾉ。

情報公開型売却専門不動産会社設立プロジェクト進行中https://camp-fire.jp/projects/view/19837～大手不動産会社と錯覚（システムは人力編）～ 大手不動産会社の営業マンだった頃、「なぜ数ある不動産会社の中から弊社（大手不動産会社）を選んだのか？」というアンケートをとった事がります。その結果、ほとんどのお客様は「不動産業界に良い印象は無いが、大手ならマシだろう？」という漠然とした印象によって大手を選択している事が分かりました（詳しくは以前の投稿をご参照下さい「～不動産売却のお話～」より）。そこで、私自身が勤務していた大手不動産会社を例に、皆様のイメージと実際のギャップについて、在職時（数年前）時点でのお話しをしたいと思います。皆さん大手と聞いて最初に思い浮かべる事は、おそらく「大手の不動産会社ならば、そのシステムは、お金のかかった中小企業には出来ない素晴らしいものに違いない」とお思いかと存じます。残念でした（笑）、自分の店舗のエリアに売却物件の数が何件あるかすら正確に把握出来ないお粗末なシステムです。当然、「本日価格が変更した物件の抽出」という「本来出来て当たり前」的な事も出来ません。元々のデータはレインズという組織のデータを丸々使っており、このデータの最大の問題点である「売却物件毎にデータを集約出来ない」を、解消しないまま使っています。ただ、この件についての最大の問題点は、レインズのデータにほんの少しの工夫と手間を掛けるだけで売却物件毎のデータ集約とデータベース化が出来るにもかかわらず、大手不動産会社は「やろうとしていない以前に、やるだけの能力が組織内に無い」事なのです。前職がＳＥ職だった私は入社当初どうしてもこの事態が信じられず、何度も直接システム部門へ問い合わせた事をよく覚えています。結果、「システムの作成は外注に丸投げ」の実態が浮き彫りに…かろうじて運用を行っているにすぎない、というのが大手不動産会社システムの正体だったのです。しかも驚く事に「レインズから取った過去のデータを形式に拘わらず欲しい」と問い合わせると「バックアップは取っていない」との信じられない返答が。当初は、部外（といっても社内だぞ！）にデータを出す事を禁じられているのか？（正当な理由なんてとても思いつかないが…）とも思い、何度も聞き出そうとしたのですが、どうやら本当にバックアップすら取っていない様子。思わず、「今までだって同じ様な要求は営業マンからあったでしょう？準備くらいはしてるでしょうが、応じられる様になるのは、いつ頃ですか？」と呆れながら問うと、「今までで初めての問い合わせ内容です…」という信じられない回答が…。思わず受話器を握りしめながら、所長以下、周りの営業マン全員を眺めてしまいました。国内最大手と呼ばれるこの会社には、「過去のデータから傾向を分析し、自社の売主様の売却活動に役立てよう」という考えを持った営業マンが全国に一人もいない…。その後、システム部門に問い合わせる事もなく、自前の技術（テクニックと呼べる程の技を使う作業でもないですが…）を使ってエクセルＶＢにてプログラムを組み、データベース化を実現したのでした。当時、3つの自治体（市）内の売却物件を路線駅順＆価格順にて物件毎に統一し、データベース化した状態で把握していたのは社内で「入社したて」の私だけ。毎朝、ＦＡＸで届くレインズ日報を、1件1件見ながら売却情報の変化（新規物件出現や価格変更等の動き）を確認しているのを横目にボタン一つ押下、数秒で状況を把握していました。この様に「人力」で行っている大手不動産会社のシステムは中小企業より劣ってはいても勝っている事はないとご理解頂けたかと存じます。え？何故そのエクセルＶＢを同営業所の営業マンに提供しなかったって？それはこの会社に「共喰いシステム」の伝統が存在するからです…。その話は次回「～大手不動産会社と錯覚（社内の友情は背中からナイフが見え隠れする編）～」をご覧下さい。え？漬けマグロ？お寿司屋さんに行ったら必ず食べる一品です！(￣▽￣)ﾉ

情報公開型売却専門不動産会社設立プロジェクト進行中https://camp-fire.jp/projects/view/19837～仲介手数料の怪～ 不動産売買の際、不動産会社へ支払う仲介手料というものが発生します。この仲介手数料は法定上限が決まっており、ほとんどの不動産会社が、この法定上限一杯で設定されています。売買価格に応じて数段階の計算方法が存在し、400万円以上の取引になると「（売買価格×3％+6万）+消費税」という単一の計算方法で算出出来る様になります。もうお分かりですね、売買価格に比例して仲介手数料も高くなっていく仕組みになっている訳です。ここで一つの疑問が生じます。売買価格が高くなればなる程、取引にかかる業務の手間が増える、更には不動産会社の経費は増えてゆくのでしょうか？答えは「いいえ」です。もし、「取引が高くなると不動産会社のリスクも高くなるから」等と言い訳する業者があるとすれば、その業者は使わない方が賢明でしょう。確かに取引時に問題が生じて不動産会社が仲介した不動産を買い取る事もあります。私がいた大手不動産会社も時折買い取っていました。ですが、不動産会社が、仲介した物件を買い取る場合、ほとんど全てと言っていい程「不動産会社の調査に問題があり、買主への重要事項説明に事実と異なる内容を伝えた事」が原因だからです（※私が担当した案件での買取りは一度もないです）。経費に関してもそうです。確かに昔は今と違い広告が紙媒体頼みだった為、それなりに経費もかかり、価格が高い物件はターゲット層の絶対数が少ない分、長期化する事で広告費も、かさんだ事でしょう。しかし、今はインターネットの時代です。ネットにて物件掲載を行う際、独自サーバーを用いてＷＥＢ上で公開するのに年間十数万で十分です。それも一社当たりの総額がです。更に昔と大きく違うのが情報量と分析ツールの多さです。1つの物件を売却する際に、昔は「長年の勘と手探り」で行っていた売却手法も、今では膨大な過去データと現在の市況が全て数値化され、いつでも取り出せる状態です。必要なのは分析ツールソフトの使用方法をマスターする事とデータを情報化するノウハウ、更には情報に基づき、最終的に「販売計画の立案」が出来るかどうか、これに尽きると言い切る事が出来ます。逆にデータと情報に基づく「販売計画」が出来てさえいれば、売却期間の無用な長期化も防ぐ事が出来るのです。不動産会社にとって業務の手間が増えたり経費が高くなるとすれば、それは売買価格に左右されるのではなく、「対象不動産の種類による」、というのが本当のところなのです。次回は「～大手不動産会社と錯覚～」についての裏話です。え？ノドグロですか？この時期ならではの一品ですよね(￣▽￣)ノ 当プロジェクトのリターンとなる権利を行使すると仲介手数料は下記の通りです

情報公開型売却専門不動産会社設立プロジェクト進行中https://camp-fire.jp/projects/view/19837～ひょっとして需要が無いのかな(；￢∀￢)ﾊﾊﾊ…　　せめて見て下されm(_ _)m～ 大手不動産会社勤務10年の経験から不動産業界では「お客様」が業者にクイモノにされていると気付き、不動産営業マン時代に作り上げた「不動産会社の意向を排除したノウハウ」をシステム化する事で、「顧客最優先の不動産会社」を考えつきました。このシステムは運用レベルでシステムの目的を変える事が出来ない仕様となっている為、将来的には同システムを業界内にて無償提供する事で、「不動産業界の黒いイメージ」を変え、お客様が猜疑心無く不動産会社を訪問出来る様にしたい、と考えております。システムの内容から現在の不動産業界の「うま味」を排除する事が目的になっている為、供託金等が少なくて済む協会等を通しての会社設立は、考えられませんでした。何故ならば、後々に業務自体に口を挟まれる事が予想される為です。結果、完全独立にて会社を立ち上げる事が前提となり、供託金だけで1,000万円の大きな資金を必要とする事業計画となってしまいました。当初1口20万円均一（現在の業界ではありえない価格破壊な金額）での仲介権を100口限定（無期限譲渡可）で募り、開業資金と考えていたものの、売買に直面していない方が、20万円の大きなお金をご用意するのも難しく、また同時に多くの方のご賛同を得られる事業かどうかを見極めたいとの考えもあり、10口20万円で100％割引（効果は20万円均一と同じ）を基準と考え当初の1口20万円均一を10分割したもの「1口2万円で10％割引（無期限譲渡可）」としてスタートする事としました。しかしながら、スタートから16日経った本日でご賛同がお一人も居ない事を受けて、大変考え込んでおります。理由はプロジェクト提案者が見れる管理画面でのインサイト情報の結果です。プロジェクト内容のサイトを見て下さった方が、これまでの総数で数十人しかおらず、「ご検討から外れた」という以前に「検討すらされていない、というか知られてすらいない」事が判明したからです。国内有数のクラウドファンディングサイトを未だ活用出来ず、どうしたら、せめて一度はプロジェクトの存在に気付いて頂けるのかと、多少行き詰まっております。それとも本当に需要が無いんだろうか(；￢∀￢)ﾊﾊﾊ…　え？貝ですか？大好きですよ(￣▽￣)ノ