情報公開型売却専門不動産会社設立プロジェクト進行中https://camp-fire.jp/projects/view/19837～チラシ広告の裏話～ 不動産のチラシって、新聞折り込みにしても郵便受けへの投げ込みにしてもかなりの量ですよね。私が自宅で一度調べてみたところ、一週間で37枚入っていた事が分かりました。皆さん何気なく見ている、あるいは捨てているこのチラシ。実は大きく分けて2種類あるってご存知でした？一つは買客の反響を取る為のチラシ。まぁこれは当然ですよね。もう一つは売却依頼を取る為のチラシ、業界で言う「売求むチラシ」です。今回はこの「売求むチラシ」について。この類のチラシは数パターンあり、例えば「成約御礼型」は自社で成約した事をアピールし、「弊社はこの地域で活躍してますよ！」というイメージを近隣住民へ刷り込む為のもの。「探しています型」は、「自社の買客がこの近隣で探しています！（えげつないとマンション名等の特定名をこれみよがしに入れます）」という内容で、売却検討者へ「弊社に依頼すればすぐ決まりますよ！」との印象を…いや、錯覚を与えます。もう一つは「割高物件掲載型」で、一般の方はこれが一番見分けにくいかと思います。これは故意に相場よりもはるかに高い「割高」な物件だけを掲載する事で、「弊社にご依頼頂ければこの価格でも売れますよ！」との錯覚を与えます。「成約御礼型」は、まぁ可愛い方なのでほっといても害はないのですが、問題は他の2パターンです。売主はチラシの内容に嘘は無いと考えて依頼をしてきます。特に大手不動産会社のチラシでこの内容を見た場合、大手不動産会社がまさか居もしない買客で売依頼を釣ろうとなど思わないでしょうし、割高で反響がまったく取れない物件を使って同じく売依頼を釣ろうとなどとも思わないでしょう。ですが、実際は驚きの事実が…。なんと大手不動産会社でもこれらのチラシを会社指示で作成しているのです。「物上げ（※売り依頼を受ける事）出来るなら何でもあり！」これが実態です。これらのチラシが「釣りチラシ」である事は間違いないのですが、「探しています型」だけ、本当の場合があります。では、その場合にそのチラシが「釣りチラシ」であるかどうかを見分ける方法は？…完全に見破る方法は無いのですが、ヒントならあります。「探しています型」の場合、その掲載内容に、さも本当に居るかの様に大変具体的な内容（家族構成や購入希望条件）が書かれているのですが、その中で「予算」が書いてある場合は、ほぼ「釣りチラシ」です。理由は単純。購入希望者は例外なく、「少しでも安く買いたい」と願っています。それを自分の財布の中身を見せながら「この物件が欲しいです」という方は一人もおりません。何故ならば、売主は相手の予算ＭＡＸなら譲ってもよいと必ず言ってくるからです。買客に予算があるのは当然ですが、皆さんその予算の中でも「少しでも安く買いたい」わけです。それを自ら予算を公開するはずがないのは子供でも分かります。この点を知りながら「売求むチラシ」を眺めると、チラシに掲載されている「担当営業マン」の人となりが見えてきます。ご参考になさってみてはいかがでしょう。え？さよりですか？生姜で食べるお寿司であれ以上旨い握りはないでしょうねぇ(￣▽￣)ノ

情報公開型売却専門不動産会社設立プロジェクト進行中https://camp-fire.jp/projects/view/19837～専任・専属専任媒介の怖い裏話～前回、一般媒介について怖いお話をしました。過去に不動産売却をされた事がある方で、心当たりがあった方もいらっしゃるかと存じます。あぁ…怖い怖い…。一般媒介の怖さを知った貴方！それなら専任・専属専任媒介ならいいのでは？と お思いかもしれません（※専任・専属専任とは、不動産会社を一社だけに任せ、その一社を通して他業者へと売却情報を流し流通市場へと売りに出す事をいいます）。ところが専任・専属専任媒介はもっと怖いのです。全ての活動を自分の会社でコントロール出来る事をいい事に、やりたい放題です。他社からの案内希望があっても「現在商談があり、ご案内出来ません（もちろん本当は商談なんてありません）」、他社から広告掲載（インターネット含）の依頼があっても「売主のご希望で弊社の広告のみで行っております（希望どころか売主は訊ねられてすらいません）」。こんな状態で購入希望者が見つかる訳がないのです。もちろん、売主への活動報告書には、これらの事には触れもしません。散々他社を排他した活動で反響（内見希望者が見つかる事）が取れないと、売主へは「反響が取れないのは価格が高いせいです。下げないと売れ残ってしまいますよ」と一言。反響を取る為の手法や努力は一切せずに、価格を下げる事だけを行おうとします。上司からの部下への指示も「売主に早く諦めてもらえ！」の一言のみ。これが大手不動産会社の現場なのです。しまいには、「あの物件は値段下がるまで広告打つのやめろ！報告書には数万枚打ったとでも書いとけ！」と活動報告書へ嘘の記載を指示されます。私が現役の営業マンだった頃、これら上司の指示に従わなくて済む様、いろいろと工夫したものです。怖いと言うより悲しくなりますが、これが大手不動産会社の実態です。早くプロジェクトを成功させてクイモノにされている売主を助けたいものです(￣ー￣)ｂ　え？サバですか？もちろん大好きです＼(^з^)／

情報公開型売却専門不動産会社設立プロジェクト進行中https://camp-fire.jp/projects/view/19837～一般媒介契約の怖い裏話～不動産の売却を依頼する際、大きく分けて2通りの媒介契約の種類があります。依頼する不動産会社を1社とする場合、その1社を通して売却情報を流通させ、売却活動を行う方法（専属専任・専任）。もう一つは複数の不動産会社へ依頼し、同時並行で情報の流通、更には売却活動を行う方法（一般）。それぞれ一長一短あるのですが、今回は一般媒介のお話。ある日、朝の打ち合わせの中で一人の営業マンが上司へ報告を始めました。「一般媒介で受けている●●様の売却物件ですが、今朝連絡が入り、買い付けが入り他社で決まりそうです（他業者がお客さんを見つけ、購入申込みが入ったという意味です）」すると、上司は間髪入れずに一言「まだ、契約前だろ？どうせ値段交渉入ってるだろうから、「うちの客が満額（値段交渉無）で購入しようか迷っている」って一言ぶち込んで話潰してやれ！広告費が丸損になる！」。部下も当然の様に「分かりました、すぐ連絡します」。これが大手不動産会社の日常です。一般媒介で他社が競合している場合、他社で購入客が見つかると、自分のところへは仲介手数料が一切入らない為、広告費や調査費等全てが赤字となります。そこで、他業者から購入申し込みが入ったと売主から連絡が入った場合、「潰し」と言われる行為が様々な理由を付けて行われるのです。それ以外でも、売却活動中に業者間でお互いをけん制し合う様々な動きがあります。一般媒介の場合、最も問題なのは販売計画をご提案しても、他業者からちゃちゃが入り、計画通りに進められない事です。結果、良い買客をつかみ損ねてしまい、最終的に「安くなってしまった」と、しわ寄せは全て売主へ。相場よりも安くしか売れなかった時、がっかりしたお客様は見ていられませんでした。そんな理由もあって、私は売主が法人（建売業者）でもなければ一般媒介でのご依頼はお断わりしていた程です。一般媒介で不動産業者と使う場合は、あくまでご自身で販売計画を立て、「業者に任せる」のではなく、「業者を使う」といった姿勢で臨むのが良いでしょう(￣▽￣)ﾉ

情報公開型売却専門不動産会社設立プロジェクト進行中https://camp-fire.jp/projects/view/19837～リフォームの裏話～リユース物件の場合、改装後未入居を除けば購入した後にリフォームをする事がほとんどです。このリフォームも、不動産会社から紹介される場合、リフォーム会社から不動産会社へ「バック」と称する「紹介料」が渡る事があります。営業マンの中には「バック」を得る為に「さもこのリフォーム会社でしかこの取引でリフォームは使えない」様な言い回しをする場合があります。私の知る大手不動産会社では、グループ会社にリフォームの会社がある為、お客様へは、その会社をお勧めする事が義務付けられています。バックは営業の売上同様の扱いに計算され、厳しいノルマを達成させる要素と成り果てているのです。もし、自分で気に入ったリフォーム業者さんを使いたい場合は、再案内（※同じ物件にて2度目以上の案内）の際に、リフォーム業者の方を一緒に連れてゆかれる事をお勧めします。(￣▽￣)ﾉ

情報公開型売却専門不動産会社設立プロジェクト進行中https://camp-fire.jp/projects/view/19837～続・住宅ローン裏話～不動産の仲介営業をしていると、一つの物件に複数の購入希望者からほぼ同時に「購入申込み」があるケースに出くわします。そんな時に売却担当の営業マンが優先するファクターの一つとして「事前審査が通っているかどうか？」があります。ほとんどの営業マンは、買客が欲しい物件を見つけてから「事前審査」を通し、金融機関からＯＫを貰った後に「契約予定」へと段取りを進めます。つまり、買客が「購入希望」の意思表示をした際にはまだ事前審査は通っていません。たいがいはそれでも問題なく進むのですが、購入希望者が複数手を挙げた場合は、そうはいきません。売却担当としては、この案件を確実なものとしたい為、「間違いなく契約予定として進められる客」を優先します。その際に「事前審査は通っています」の一言が持つ意味が大きいのです。何も不動産業者を通して事前審査をする必要もないので、日頃使っている銀行の融資担当にでも気軽に聞く事で、「いざという時」の為の準備をしておく事をお勧め致します。ただ、通常は事前審査の有効期間が3ヶ月なので、定期的に事前審査を行う必要がある事も覚えておきましょう(￣▽￣)ﾉ